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媒体报道

01 2019.07

克而瑞报道|常州土拍市场的黑天鹅?对于这家房企,你可能需要更多了解

最近十年,常州楼市曾经最大的的转折点是什么时候?

是2013年常州的“鬼城”风波,

还是2014年初雅居乐星河湾的“6折甩卖”,

又或是今年4月怀德路时代超市地块以超15000元/㎡的史上最高楼面价成交?

……

这个问题,每个人心中也许都会有不同的答案。

而我的答案,是2017年的6月21日。

这一天,常州告别整整三年半土地空窗期,迎来城市价值蹿升的重要节点;

这一天,我们见到了诸多久违的房企,纷纷参与了当天4宗涉宅用地的竞拍;

这一天,华宇、新城、金科、美的成了其他房企最羡慕的对象;

这一天,开启了常州楼市延续至今日的新格局。

 

NO.1 | 壹

 

若非当时常州库存严重不足,土拍的解封也许还会延缓更久。但日后市场的火爆,充分证明了土拍开放的及时性与重要性。

对于开发商而言,土拍是房企拓展版图,开垦城市的大好机会。类似金科、金茂、中铁建等一些此前已在全国重点城市形成各自布局的品牌房企,都是在最近几年才有机会进入这座城市,将常州揽入自己的业务版图之中。

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对于购房者而言,土拍则是利弊交加。

这几年的土拍,将常州的土地价值拉回了正轨,曾经沪宁线地价房价的洼地也水涨船高。同样10000元/㎡,购房者面临的,是从5年前的市中心豪宅价变成了今天的乡镇刚需房价。但是客观来说,因为土拍,常州这座城市有了更多品牌房企进驻,才有了今天的改善时代,以及更加丰富的品质人居。

作为常州房地产市场的观察者和研究者,土拍于我而言更像是认识市场与房企的一扇窗。

它不仅为我提供了大量用以判断市场的信息,也帮助我了解了许多房企的动态。通过地块信息、参拍次数、竞拍轮数、土地储备以及最终的总价、楼面价等等数据,我能看到每一家房企的资金实力,布局规划,运营理念,以及对待这座城市当下乃至未来的态度。

因为我认为每一次土拍,就是一场针对房企的“素质大考”。

 

NO.2 | 贰

 

2017年重启土拍截止今年上半年,举行了近百场土拍,有三场土拍结果堪称“黑天鹅事件”。

2017年12月13日,常州当年的最后一宗涉宅用地,武进区新天地板块的采菱家园北侧地块,最终以3574元/㎡楼面价成交;

2018年10月18日,孟河兴镇中路以南、S239以西地块,最终成交楼面价2684元/㎡,当时恰处全国楼市“寒潮”,常州土拍也急速预冷;

2019年5月8日,恐龙园板块的龙湖原山南侧地块在万众瞩目之下,以13579元/㎡的地王价格成功出让。

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这几宗地块的成交之所以需要特别强调,并非是因为它们的地段、单价或总价引起的市场变动。而是在于它们的成交环境或后期开发,都有着一定的难度,而让房企抉择更加艰难。

比如采菱家园北侧地块出让时,常州土拍其时已经急转直下,许多地块参拍房企大幅减少,尤其是非核心地块的未来市场开发机会更被质疑;而孟河镇商住地块,其时不仅土拍市场肃杀,地块还有商业建筑面积不少于82400㎡的苛刻条件,对房企实力以及操盘要求都非常之高,原本意向拿地的房企红星又临时退出,让大家认为这块地流拍已成定局;至于龙湖原山南地块更是不必多说,城市鲜有的核心低密度地块,要做出与地段价值相符的产品,成本与难度可想而知,大家都在猜测会是哪家全国top级的房企将摘得此地。

然而,这三块挑战不低、当时土拍结局莫测的土地,最后都被同一家房企收入囊中,就是源生于常州的房企——嘉宏。

让行业和市场大出意外,说这三场土拍为“黑天鹅事件”并不为过。

 

NO.3 | 叁

 

三年里三次令人意想不到,其实嘉宏拿地“黑天鹅事件“背后有其“白天鹅”式的必然性。

这要先从嘉宏的房地产开发历程说起。

早在1998年,嘉宏就已经开始涉足房地产行业。而也正是在那一年,国家正式拉开了房改大幕,在取消了福利分房制度之后,中国进入商品房时代,嘉宏就是当时中国房地产变革时代的第一批房企。换言之,嘉宏到今天其实已经拥有了长达21年的地产开发经验,而这21年正是中国房地产行业最峥嵘的21年。

在这21年里,嘉宏选择了一条属于自己的道路,始终稳扎稳打在常州本土。截止目前,嘉宏已经在常州打造了10多个标杆项目,涉及近15000户、50000多名业主,其规模与影响力,可以说在常州本土房企中位居前列。

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也正是得益于企业的稳健发展,这家房企自诞生的那一天起,就是始终处于一个持续的上升通道中,积年累月之下自然底气十足,为其拿下前述让市场意外的三块地提供了充分的可能。

而除了雄厚的资金支持以外,嘉宏在产品方面的精研,也是非常值得关注的。

随着时代的发展与不同层次客户的需求,嘉宏在产品方面经历了3次迭代更新,即在21世纪前,从天宁市中心向外辐射的创新产品(金鼎公寓、莱茵新苑3期);2007年后以城市文脉为肌底的运河豪宅(嘉宏·盛世、晋陵路8号);

2013年后联动商业的综合体项目(嘉宏·十大网赌、嘉宏MOOC STAR星光城)……而这3次迭代过程中,汇集了包括旗下多个极具差异化特色的产品线。

丰富的业态及产品经验,使得嘉宏在面对各种条件的地块规划时显得游刃有余。

与相当一部分的房企不同,嘉宏始终是以“商业+地产”双核驱动发展的。上文所说的星光系,就是其商业版图中的最重要一环。加上邹区的灯贸中心,嘉宏目前在常州已经布下商业6子,全面覆盖了城市东西南北中区域。

克而瑞报道|常州土拍市场的黑天鹅?对于这家房企,你可能需要更多了解

而根据企业战略规划,未来10年嘉宏商业将通过自持或轻资产输出模式开业运营至少10家以上商业体,预计2030年新增商业体量约100万㎡。其对于城市未来商业格局的谋断,可谓雄心勃勃。

而这也是为什么当时面对商业占比颇高的孟河地块,以及后来住宅用地比例不超过30%的奔牛地块,嘉宏能毅然参拍,最终拿下地块。因为在常州,需要大量商业运维实力的土地,嘉宏就是最好的归宿。

克而瑞报道|常州土拍市场的黑天鹅?对于这家房企,你可能需要更多了解

(孟河嘉宏MOOC STAR星光城跻身今年1-5月新北区面积榜、套数榜第5)

 

NO.4 | 肆

 

在高速发展的21年间,嘉宏始终秉持三个坚持的精神,即坚持吃透每块土地,坚持做好每一处商业,坚持打造好每一个产品。这三个坚持,也使得其在每一次拿地中,都是刀过竹解,兔起鹘落。

但就是这样一家房企,却始终处于高调做事,低调做人的状态,即便许多行业内人士也对其了解甚少,以至于有些外来房企在参与土地竞标时,都会忽略这家房企的锋芒。所以才有了此前土拍发生的“黑天鹅”事件。

而在龙湖原山南地块竞拍之后,嘉宏已经是不事喧哗而锋芒难避,相信它将是所有外来房企在日后常州市场的竞争中,不可忽视的一头“灰犀牛”。